Repercussões dos principais regimes de bens do casamento e da união estável no mercado imobiliário
Os regimes de bens do casamento e da união estável repercutem diretamente no dia a dia dos cônjuges, dos conviventes e de todos que negociam com os casais.
No Brasil, os principais regimes de bens são a comunhão parcial, a comunhão universal e a separação convencional e obrigatória.
Aos nubentes – assim chamados os noivos – e conviventes, também é facultado celebrar o casamento ou a união estável por meio do regime da participação final nos aquestos ou do regime misto, os quais são incomuns no dia a dia.
Comunhão parcial de bens
Caso os nubentes ou conviventes não estipulem regime de bens diverso, recairá ao casamento ou à união estável a comunhão parcial, no qual comunicar-se-ão – em regra – apenas os bens adquiridos onerosamente na constância do casamento ou da união estável, ainda que adquiridos em nome de um deles apenas.
Os bens que cada cônjuge ou convivente possuir ao casar são considerados bens particulares.
Aqui, uma curiosidade importante: o produto da venda dos bens particulares permanecerá particular. Se um dos cônjuges comprar bem comum com o produto da venda do bem particular, é de suma importância que a sub-rogação de direitos seja registrada no contrato ou na escritura pública de compra e venda.
Por exemplo: se o cônjuge comprar uma casa, e parte do pagamento decorrer da venda de apartamento particular, é importante que registre o ato no contrato ou na escritura pública.
Nesse regime, o cônjuge ou convivente tem de autorizar o outro a:
- alienar ou gravar de ônus reais bens imóveis
- prestar fiança ou aval
- fazer doações gratuitas de bens comuns ou de bens que possam integrar futura meação
O juiz pode suprir a outorga em determinados casos.
Outra curiosidade: a inexistência de autorização ou de suprimento judicial tornará anulável eventual contrato, e o cônjuge que se sentir lesado pode pleitear a anulação até dois anos após o fim da sociedade conjugal.
A anulação pode gerar prejuízos financeiros às partes e, inclusive, aos profissionais que intermediaram a contratação, como corretores de imóveis. Por isso, é necessário cuidado.
Comunhão universal de bens
Nesse regime, em regra, serão comuns aos cônjuges ou conviventes tanto os bens adquiridos antes do casamento como os adquiridos depois.
Cumpre destacar que os bens doados ou herdados com cláusula de incomunicabilidade, ou os sub-rogados em seu lugar, constituem exceção.
Portanto, caso um cônjuge, casado sob o regime da comunhão universal, seja contemplado com herança com cláusula de incomunicabilidade, tal herança será de acervo particular.
Entretanto, independentemente de os bens serem de acervo comum ou particular, ambos os cônjuges têm de anuir com atos de disposição patrimonial.
As regras sobre anulação também são aplicáveis na comunhão universal de bens, caso inexista anuência.
Separação obrigatória ou convencional de bens
Separação obrigatória
O regime da separação obrigatória é aplicável às pessoas que casarem com inobservância das causas suspensivas previstas pelo Código Civil, às pessoas maiores de setenta anos e a todos que dependem, para casar ou constituir união estável, de suprimento judicial.
Já há tese firmada no âmbito do Supremo Tribunal Federal (STF) no sentido de que os nubentes ou conviventes, quando maiores de 70 anos, podem afastar o regime obrigatório e optar por outro, desde que o façam por meio de pacto antenupcial ou escritura pública.
Nos demais casos, o regime não pode ser afastado.
Ademais, é importante se atentar às peculiaridades: desde 1964, existe uma Súmula do STF que disciplina que os bens adquiridos na constância do regime se comunicam.
Atualmente, os Tribunais exigem que seja provado esforço comum para que o patrimônio seja efetivamente partilhado.
Então, não se engane: não é porque o regime é o da separação obrigatória, que não haverá partilha de bens no futuro.
Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), o cônjuge ou convivente tem de autorizar o outro a alienar bens imóveis, justamente devido à existência da Súmula 377 do STF.
Separação convencional
Já o regime da separação convencional é aquele no qual as partes, maiores de idade e capazes, estipulam-no livremente, mantendo patrimônios distintos e particulares.
Caso o casal opte pelo regime e futuramente decida comprar bens em conjunto, os cônjuges ou conviventes serão considerados coproprietários.
Em caso de divórcio, será preciso dissolver o condomínio na Vara Cível, e não partilhar os bens na Vara de Família.
Conclusão
As peculiaridades dos regimes de bens são abundantes e repercutem nos contratos que celebramos no dia a dia.
Para evitar que os negócios jurídicos acarretem insegurança jurídica, é recomendável que tanto o casal quanto outros profissionais, como os do mercado imobiliário, conheçam essas regras.
Em caso de dúvidas, consulte um(a) advogado(a) especialista. A atuação jurídica qualificada contribui para que direitos sejam concretizados de forma segura, eficiente e conforme a legislação vigente.
Por:
Stella Corrêa de Azambuja
OAB/RS 118.631
